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光明地产大讨论大反思活动简报 (第54期)


光明房地产集团大讨论、大反思活动

 报

54期

 

光明房地产集团大讨论、大反思活动领导小组办公室编     2018年12月13日


  


 

对标先进明方向  审视自身求发展

——集团战略投资部深入开展“大讨论、大反思”活动

 

在《老葡京网✌澳门老葡京网✌葡京买球✌皇冠体育网站网址开户注册官网公司平台排名✌大全评级玩法游戏bet365投注下注技巧秘籍充值玩法代理论坛✌登录入口赌博电子游艺排行-澳门线上现金博彩网上网页网络真人真钱现金老葡京网“十三五”发展规划》和《光明房地产集团股份有限公司2018-2020年发展行动计划》的指导下,面对“新时代 新担当 新作为”的集团要求,为实现未来三年集团经济发展目标,集团战略投资部积极参与“对标先进、共谋发展”全员大讨论、大反思活动。

战略投资部作为集团的前端业务拓展部门,承担着战略引领、战略转型和投资布局的先锋使命。在与金茂、金地等对标企业和万科、保利、华润、雅居乐等先进企业的合作交流中,战略投资部不断学习先进企业的战略规划、转型创新,学习先进企业的城市布局和投资模式,提升投资决策能力。

    一、做好战略规划,明确集团战略目标和要求

受国家宏观调控影响,房地产行业的集中度越来越高,企业规模也越来越大。为在未来赢得行业话语权,中国金茂制定了新的战略规划,把40座城市2000亿作为五年后要达到的规模,转型“城市运营商”,实施“双轮(地产开发加持有运营)两翼(服务创新与金融创新)”战略升级,用“两个驱动(规划驱动、资本驱动)”带动“两个升级(城市功能升级、产业升级)”。

“双轮两翼”战略的指引下,中国金茂在城市运营领域积极开展探索与实践,深度整合国内外产业资源,成功打造了以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的多个城市运营作品,在全国35座城市,逐渐形成了府、悦、墅三大高端住宅产品系列,成功实现了“城市运营商”的战略转型。

对我们集团来说,依托上海房企的本土优势和光明食品集团的资源优势,在集团新一轮战略规划中,战略投资部围绕光明食品集团“一体两翼”核心主业发展定位,以“专业好、终端活”为原则,按照集团领导指示和要求,明确提出“1552”战略定位,以房地产开发和经营为核心,探索殷实农场、城市更新、历史名镇、长租公寓、冷链物流五大业务,打造商业板块、物流板块、供应链板块、服务板块、建设板块五大平台,建立新机制,推动集团从专业公司向多元化运营集投资、产业、金融于一体的综合性平台集团转型。

    二、做好城市准入研究,为子公司投资拓展明确标准和方向

为了确保“40座城市2000亿”目标实现,金茂调整了投资逻辑:精选城市、深耕聚焦。投资策略采取大小项目相结合,中心与郊区相结合;优化合作项目,操盘为主,联合操盘为辅,少量参股跟随;重点推进大项目获取,寻求并购机会。

从城市布局来看,中国金茂坚持一、二线核心城市,已布局城市35座,2018年新进入济南、西安等城市,虽然没有参与三、四线城市的去库存行情,但是在一、二线核心城市的布局和深耕,让中国金茂的实力大增,一、二线城市布局的长效机制会渐显。据克而瑞数据统计,2018年1-11月中国金茂销售额已达1107亿元,同比增长109%。

按照以上投资要求,2018年至今中国金茂共取得土地28宗,土地面积约195万平方米。其中一线城市土地5宗,土地面积约28万平方米,土地面积占比15%;二线城市土地18宗,土地面积约137万平方米,土地面积占比70%;三、四线城市土地5宗,土地面积约30万平方米,土地面积占比15%。

在严峻的宏观调控形势下,集团同样提出“立足精耕上海,深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市,积极拓展符合企业实际情况的房地产新业务、新市场,坚持房地产业下的多元化发展之路”的发展战略。

2017年以来,围绕集团战略目标和500亿规模要求,战略投资部在子公司配合下,重点布局一、二线省会城市和计划单列市,积极为集团规模化目标做土地储备。战略投资部定期组织撰写《光明地产城市选择研究报告》,针对重点布局城市编写《城市研究报告》,对准入城市名单和准入条件做投资研究分析,明确了集团的城市战略布局方向,为投资项目拓展做了科学指引,有效控制和防范城市进入的市场风险。

按照城市准入要求,战略投资部以长三角城市和已进入城市为中心,在城市辐射区内深耕拓展投资项目,先后取得数十个招拍挂、收购项目。按照集团战略布局要求,战略投资部还重点拓展了成都、重庆、昆明、贵阳等西部战略性城市,在成都、重庆和昆明通过招拍挂和合作方式成功取得多个项目,将集团布局城市从“八省一市”拓展为“十省二市”,为集团在西南区域的规模化发展建立了战略支点,扩张了集团的全国化战略版图,在新布局城市建立了较好的品牌知名度,并与同行企业形成了良好的合作关系。

    三、创新投资模式,多元化合作实现转型发展

中国金茂在“双轮两翼”战略的指引下,在城市运营领域积极开展探索与实践,深度整合国内外产业资源,成功打造了以城市核心综合体(代表作上海星外滩)、城市新城(代表作长沙梅溪湖国际新城)以及特色小镇(代表作金茂谷镇)为代表的多个城市运营作品。在科学至上理念的指导下,中国金茂还积极与行业龙头企业展开深度合作。2018年,中国金茂已累计与科大讯飞、芯恩等170余家企业完成战略合作签约,战略签约广州生命科学城、青岛西海岸创新科技城。

与中国金茂的多元化合作相比,集团同样具备较多的资源优势。2018年进博会的成功举办,增加了光明食品集团的品牌知名度。而崇明花博会的开工建设,也给光明地产带来了开发崇明的机会。战略投资部充分发挥“1552”战略优势,积极参与集团转型创新工作,紧紧抓住城中村、城市更新、特色小镇、租赁住房等政策机会,创新投资渠道,积极与政府合作,参与崇明东平特色小镇建设、泗泾古镇的名镇名村保护性开发、奉贤泰日城中村改造、金山城中村改造等城市更新、城中村改造和特色小城镇建设项目;参与松江、奉贤、杨浦、金山、崇明等区域的土地招拍挂工作,落实土地指标,低成本取得土地,实现土地升值,改善城市功能;参与光明食品集团在上海26块土地租赁住宅的开发任务,积极探索租赁住宅投资运营模式。

随着土地招拍挂市场的竞争激烈,土地溢价也越来越高,挤压了项目的利润空间,为降低土地取得成本,战略投资部积极推进光明地产与知名企业强强联手,多样化合作方式,为快速增加光明地产规模,学习先进企业经验,通过合作开发实现光明地产的品牌输出,通过并表确保企业开发规模的增加,通过财务管控确保企业资金的合理有效使用和利益分配。

经过与知名房企的对比反思,战略投资部深刻认识到,在房地产已先后经历过黄金时代白银时代”后,或许将迎来一个门槛更高、更为分化的“翡翠时代”,传统的投资模式已不再适用,必须密切关注宏观政策经济形势,切准房地产行业发展脉搏,转变投资拓展思路,创新投资开发模式,向先进房企学习,与知名房企合作,依据集团战略要求,确定集团战略规划和城市布局,提前控制项目的政策、财务、营销、运营等多重风险,确保投资利润,力争保持战略的前瞻性,保持自身业务能力的先进性和专业性,为集团规模化跨越式发展把好第一道关!

集团战略投资部